De dienst Juridisch & Vastgoed is een ondersteunende dienst en bestaat op dit ogenblik uit twee juristen, een juridisch medewerker en een medewerker niet-sociale verhuringen.
In het kader van de vorming van de Antwerpse woonmaatschappij wordt de dienst in de toekomst uitgebreid met de aankoopdienst en zal deze in het nieuwe organogram fungeren als de dienst Juridisch, Vastgoed & Aankoop.
- Het opvolgen van huurdersdossiers inzake huurachterstallen gebeurt door vier medewerkers die werken voor de huurdersadministratie.
- Het opvolgen van fraudedossiers (eigendom en leefbaarheidsproblemen) gebeurt door drie medewerkers vanuit de cel toezicht.
Beide teams worden ondersteund door de dienst Juridisch, Vastgoed & Aankoop.
Huurders met achterstallen of andere problemen die tot een opzeg kunnen leiden, worden in verzoening opgeroepen. Hierbij treedt de vrederechter op als bemiddelaar tussen beide partijen.
In totaal vonden er 553 verzoeningszittingen plaats in 2022, dat zijn er 52 meer dan in 2021.
Er lopen nog steeds dossiers van de – inmiddels ontbonden – sociale huisvestingsmaatschappij ABC, hetgeen bijkomend werk voor de juridische dienst betekent en hetzelfde proces herhaalt zich nu met de partiële splitsing van de goederen van de sociale huisvestingsmaatschappij De Ideale Woning dewelke in het toekomstig werkingsgebied Antwerpen Stad zullen vallen en alvast in beheer zijn bij Woonhaven.
Er moet dus opnieuw sterk worden ingezet op planning en reorganisatie van de dienst.
Huurachterstallen en juridische dossiers
In 2022 zijn 122 dossiers omwille van huurachterstal ingeleid bij de rechtbank. In 19 gevallen heeft de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Van deze dossiers hebben er 14 tot een uithuiszetting geleid.
1 huurder gaf spontaan de sleutels van de woning af na het vonnis, 2 huurders deden dit nadat de procedure tot uithuiszetting werd gestart, 2 huurders gaven hun sleutel terug voor opstart van de procedure, 26 huurders stelden zich in regel voor de zitting van de vrederechter en 13 huurders hebben hun schuld voldaan na het vonnis.
38 dossiers (waarvan 17 in hoger beroep) waren nog niet afgerond einde 2022.
De vrederechters gaven aan 25 huurders nog een laatste kans met een ultiem afbetalingsplan.
Eind 2022 bedroeg de totale achterstal van zittende huurders € 1.350.878,42 waarvan € 999.181,71 huurachterstallen, dossierkosten en facturatie voor herstellingen en € 351.696,71 achterstallen in fraudedossiers. Er liepen op het einde van het jaar 571 afbetalingsplannen, waarvan 479 voor zittende huurders en 92 voor vertrokken huurders.
Tenslotte zijn er ook nog 57 dossiers opgestart voor onbeheerde nalatenschappen.
Fraude en leefbaarheidsproblemen
Onder fraude wordt begrepen: onrechtmatige bijwoonst, fraude met eigendom in binnen- en buitenland, oneigenlijk gebruik van de woning, domiciliefraude en het afleggen van valse verklaringen. Ook bij leefbaarheidsproblemen treden we streng op omdat deze vooraf gegaan worden door bemiddelingspogingen van Woonhaven en dikwijls ook externe hulpverlening.
In 2022 gebeurden bij de dienst Toezicht 33 opzeggen en 3 ontbindingen van de huurovereenkomst. Er vonden 16 verzoeningszittingen bij de vrederechter plaats.
Voor eigendommen in het binnenland werden 24 dossiers opgestart. In 9 dossiers werd de huurovereenkomst opgezegd. In 3 positieve dossiers werd de sociale korting volledig terugbetaald. Er lopen nog 13 dossiers.
Voor wat eigendommen in het buitenland betreft, werden 24 onderzoeken opgestart waarvan 19 onder de aanbesteding van de VMSW. Hieruit volgden 6 positieve dossiers en 11 negatieve. Onder de convenant werden 5 dossiers opgestart met als resultaat 3 positieve en 1 negatief dossier. Er lopen nog 3 dossiers. In 3 dossiers werd na een positief cassatie-advies, een voorziening in cassatie ingesteld. 2 procedures zijn nog lopende. In 1 dossier werd het cassatieberoep verworpen.
Voor domiciliefraude gebeurden er 12 opzeggen in dossiers wegens niet-bewoning en 3 ontbindingen wegens niet-bewoning gecombineerd met huurachterstal.
In 2022 werden 3 huurovereenkomsten opgezegd wegens leefbaarheidsproblemen (brandstichting, oneigenlijk gebruik). Geen van deze dossiers is door de vrederechter bekrachtigd moeten worden.
Commerciële verhuringen
Eind 2022 had Woonhaven 127 commerciële verhuringen. Tijdens het jaar 2022 zijn er 6 nieuwe verhuringen bijgekomen waaronder een kantoor, een kinderwinkel en een winkel met dameskleding.
Er werden 3 nieuwe verhuringen met MPA (mobiliteit en parkeren Antwerpen) afgesloten en 1 nieuw contract voor een zendmast.
Woonhaven verhuurt ook 157 panden buiten het sociale stelsel.
Aan- en verkopen
Aankoop
op 17/06/2022 werd een strook grond aan de Kleine Bredestraat en Vischwater te Berendrecht door de stad Antwerpen verkocht aan Woonhaven. Dit eigendom wordt gebruikt als schooldomein. Bij de realisatie van de nieuwbouwschool werd echter vastgesteld dat een strook achtergrond in gebruik was genomen als tuingrond door aanpalende woningen van Woonhaven in de Franciscanenstraat. Aangezien de grond niet meer bruikbaar is voor de school en sedert jaren nut heeft voor de aanpalende gebruikers, werd deze door Woonhaven aangekocht.
Verkopen
- Op 10/06/2022 werden de woningen aan de Kapelstraat 281 te Hoboken en aan de Uitspanningstraat 88 te Wilrijk openbaar verkocht via Biddit voor €171.000 respectievelijk €195.500.
- Op 20/09/2022 werden 16 woningen in de wijk Moretusburg (Hoboken) verkocht aan Umicore voor een totale verkoopprijs van €3.297.625.
- Tenslotte werd op 02/12/2022 de voormalige brandweerkazerne aan de Halenstraat 81 te Antwerpen eveneens openbaar (Biddit) verkocht voor € 1.584.000.